Ипотека и ее проблемы в России. Ч3
торгов. При согласии залогодателя и залогодержателя имущество может быть реализовано на открытом аукционе.На публичных торгах по продаже заложенного имущества могут присутствовать лица, имеющие право пользования им или вещное право на это имущество. Начальная продажная цена определяется либо соглашением залогодателем с залогодержателем, либо судом. Руководители предприятий должны знать, что ипотека не означает перехода права собственности на ее педмет. Вырученная сумма от реализации заложенного имущества может быть больше или меньше обеспеченного ипотекой требования. В первом случае разница между вырученной суммой и величиной долга возращается залогодателем. При этом залогодержатель вправе удовлетворить свои требования в полном обьеме, включая проценты, убытки, причиненные просрочкой исполнения, и соответствующую неустойку. Возмещению подлежат также необходимые издержки по содержанию имущества, составляющего предмет ипотеки. Если же сумма, вырученная от продажи предмета ипотеки, недостаточна для полного удоветворения требований залогодержателя, ему предоставлено право получить недостающую сумму в общем порядке наряду с прочими кредиторами из другого имущества должника, на которую может быть обращено взыскание. Чтобы не доводить дело до отчуждения, у предприятия есть реальный выход ( разворачивать технико-экономические исследования эффективности инвестиционного проекта с разработкой и определением оптимальных условий его финансового обеспечения. Только серьезный анализ может дать точные техническую и экономическую ( в том числе коммерческую) оценки, абсолютно необходимые для принятия решения о привлечении заемных средств, обеспеченных недвижимым имуществом. Очевидно, что выполнение всех необходимых расчетов и подготовка для получения ипотечного кредита соответствующих документов требует привлечения высококвалифицированных специалистов. Одна из возможностей решения этой проблемы (особенно если подходить к ней с позиций не только отдельного предприятия, но и города в целом) ( создание ипотечной компании, учредителями которой способны выступить приватизированные предприятия, банки, администрация и т. п. Речь идет о структуре, обеспечивающей приватизацию предприятий на основе привлечения кредитных ресурсов под залог недвижемого имущества. Определенный шаг в этом направлении в Москве сделан в конце 1995 г.: создана Ипотечная компания на базе Центра ипотечного бизнеса, учредителями которого является Фонд имущества г. Москвы и Ипотечный акционерный банк. Основное направление деятельности этой компании ( оказание юридических и консультационных услуг в области операций со столичной надвижимостью (объектами потребительского рынка). Как показали первые результаты работы, взаимодействие четырех субьектов ( Фонда имущества, арендатора, Ипотечного банка и Ипотечной компании ( позволяет смягчить естественные противоречия и недоверие между арендатором и банкиром. Ипотечная компания является гарантом юридической чистоты всех этапов операций по выкупу арендатором недвижимости. Самое главное заключается в том, что наличие такой компании позволяет разрешить сложнейшую проблему предоставления кредита под выкуп недвижимости с одновременным ее залогом и последующей регистрацией. Ипотека жилых домов и квартир имеет следующие особенности. Ипотека жилого дома или квартиры допускается для обеспечения погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой дом (квартира) может быть предметом ипотеки также, если гражданин ( его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме (квартире) и имеют в этом доме достаточное в соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение. Дача, садовой домик и другие строения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Специальные правила, установленные для жилых домов (квартир), на них не распространяются. Жилые комнаты, составляющие часть дома (квартиры), не могут быть предметом ипотеки. В ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащий залогодателю на праве собственности. Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию. Продажа заложенного жилого дома (квартиры) на публичных торгах не является основанием для выселения покупателем проживающих в этом жилом доме (квартире) залогодателя и членов его семьи. Между собственником, приобретающим жилой дом (квартиру), и проживающими в нем такими лицами заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной местности. Лица, проживающие в жилых домах (квартирах) на условиях договора найма жилого помещения, договора аренды или иных основаниях, предусмотренных законом, не подлежат выселению при продаже заложенного дома (квартиры) с публичных торгов. Ранее заключенный с ними договор найма жилого помещения, договор аренды или иной договор на проживание сохраняет силу. Такие лица имеют право на преимущественную покупку занимаемого ими жилого дома (квартиры). Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, залогодатель вправе сдать нанимателю находящуюся в жилом доме свободную квартиру лишь с согласия залогодержателя. Однако он вправе сдать такую квартиру нанимателю без согласия залогодержателя по срочному договору аренды жилого помещения на срок, истекающий не позднее погашения ссуды. В этом случае собственник, приобревший жилой дом (квартиру) на публичных торгах, по истечении предусмотренного договором срока не обязан возобновлять этот договор аренды. Ипотека предназначена для получения кредита под залог недвижимого имущества. Она предполагает разработку инвестиционного проекта. В странах с развитой рыночной экономикой ипотека как вид кредита существует в разных формах: пружинная; ролл-оверная; с выплатой только одних процентов; с обратным аннуитетом; с пересматриваемой ставкой; с участием в приросте стоимости. Ипотека “пружинная” ( это кредит, предусматривающий осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат; соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается. “Пружинная” ипотека представляет самоамортизирующийся ипотечный кредит. Термин “пружинный” означает аналогию с действием пружины. Чем сильнее (больше) ее растягиваешь, тем меньше ее можно растянуть. Ипотека ролл-оверная (англ. rollover) ( ипотечный кредит, при котором его срок делится на временные отрезки (3 или 6 месяцев) и для каждого из них с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка. Таким образом, ролл-оверный кредит ( это кредит с плавающей процентной ставкой. Этим он отличается от кредита с фиксированной процентной ставкой (“пружинной” ипотеки). Ипотека с выплатой только одних процентов ( “шаровая” ипотека, преду- сматривающая периодические выплаты только процентов. Термин “шаровая” означает аналогию, например, с катанием снежка. Катаем маленький снежок по снегу и он превращается в снежный ком (шар). Чем больше катаем, тем больше размер шара. ”Шаровой” платеж означает крупный итоговый платеж по кредитному долгу. В течение нескольких первых месяцев или лет основная сумма долга или не погашается, или погашается только малая ее часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка. Владельцы недвижимости обычно стараются заранее договориться о новом кредите с тем, чтобы при наступлении срока “шарового” платежа не лишиться своей недвижимости из-за несоблюдения своих обязательств. Ипотека с обратным аннуитетом ( финансовое соглашение, согласно которому кредитор производит периодические выплаты заемщику. Остаток основной суммы кредита увеличивается на величину периодических валют и всю сумму накапливаемых процентов. Ипотека с пересматриваемой ставкой ( вид ролл-оверного ипотечного кредита, ставка процента по которому корректируется с учетом преобладающих рыночных ставок через фиксированные интервалы времени. Ипотека с участием в приросте стоимости ( ипотечный кредит, по которому кредитор участвует в приросте стоимости недвижимости. В процессе ипотечного кредитования важно анализировать состояние и эффективность использования кредита. Такой анализ проводится как традиционным способом, так и с использованием финансовых коэффициентов. В ипотечно-инвестиционном анализе ведущую роль играют коэффициент ипотечной задолженности и ипотечная постоянная. Коэффициент ипотечной задолженности (Кз) показывает долю ипотечного долга (то есть заемных средств) в общей стоимости недвижимой собственности. Он рассчитывается по формуле: Кз = И / К х 100 %, где И ( сумма ипотечного кредита, руб.; К ( общая стоимость недвижимости, руб. Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств и ниже доля собственных средств инвестора в финансировании сделки с недвижимостью. С точки зрения кредиторов (например, ипотечного банка), более высокий коэффициент ипотечной задолженности означает более высокую степень риска, нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложеной недвижимости. Банки устанавливают и соблюдают определенные верхние пределы данного коэффициента. Обычно размер кредитов, выдаваемых банком гражданам на строительство, покупку или ремонт дома, не превышает 70% сметы или стоимости покупки. Пример. Гражданин купил коттедж стоимостью 320 млн. руб. При этом собственный его капитал составляет 120 млн. руб. и заемный капитал за счет взятого ипотечного кредита 200 млн. руб. Коэффициент ипотечной задолженности равен: Кз = 200 / 320 х 100 = 62,5 %. Ипотечная постоянная (Пи) представляет собой процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита: Пи = Д / И х 100 %, где Д ( годовая сумма платежей по обслуживанию долга, руб.; И ( основная сумма ипотечного кредита, руб. Пример. Годовая сумма платежей по обслуживанию долга составляет 40 млн. руб. при сумме ипотечного кредита 200 млн. руб., который был взят на срок 10 лет при процентной ставке 5 % годовых. Ипотечная постоянная равна: Пи = 40 / 200 х 100 = 20 %. Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента по кредиту. Превышение ипотечной постоянной над процентной ставкой обеспечивает выплату основной суммы кредита. Если ипотечная постоянная равна процентной ставке по ипотечному кредиту, погашение всей первоначальной суммы кредита произойдет “шаровым” платежом. Когда ипотечная постоянная будет меньше размера процентной ставки, выплаты по кредиту не покроют даже проценты по нему. В этом случае не выплаченная часть поцентов будет накапливаться вместе с основной суммой ипотечного долга и его остаток будет расти. Ипотечным кредитованием занимаются специализированные ипотечные банки. К этим банкам предъявляются особое требование: они должны иметь повышенную надежность. Им запрещено вести венчурные (рисковые) операции. Ипотечные кредиты, как правило, недороги. Процент, взимаемый за такой кредит, обычно не превышает 5(7 % годовых. Для инвестиционной активности ипотечного кредитования нужны следующие условия: развитая нотариальная система; поземельная книга, в которой должны отражаться не только отдельные участки земли, но и отношения собственности по каждому участку; развитая судебная система; развитая платежная система. Важной проблемой получения ипотечного кредита на современном российском рынке недвижимости является ликвидность обекта надвижимости ( предмета залога). Сегодня абсолютно ликвидными на рынке недвижимости являются только квартиры. Время продажи квартиры составляет 4(6 недель. Менее ликвидны магазины и офисные площади, даже в центральных частях города. Пактически не пользуются спросом промышленные здания и сооружения. Это объясняется нежеланием предпринимателей рисковать своим капиталом и общей неудовлетворительной ситуацией с инвестициями в производстве. Для многих банков возникает острая проблема невозврата кредита, когда в качестве залога они приняли промышленное предприятие. Если кредит не возвращен в срок, то банк сталкивается с целым рядом трудностей при отчуждении предмета залога. Сегодня идет активный поиск обходных путей в сфере ипотеки. Многие ипотечные банки применяют такую форму обеспечения возвратности кредита, как продажа по минимальной цене кредитодателю дома с земельном участком, офиса, квартиры или иной недвижимости. При своевременном возврате ссуды по условиям договора кредитор обязуется продать обратно указанное имущество. Заемщик в этом случае практически лишен права на судебную защиту, так как обязательства кредитора не имеют правового характера. Снизить степень риска можно путем заключения договора купли-продижи под отлагательным (факт неуплаты) или отменительным (факт уплаты продавцом выданной ему денежной ссуды в установленный срок) условиями. То есть в договор купли-продажи должно включаться условие о том, что оно вступает в силу, и банк приобретает право собственности на продаваемое имущество лишь при невозврате в указанный срок заемщиком-продавцом долга. В целях повышения эффективности ипотеки и сделок с недвижимостью Президент РФ издал 28 февраля 1996 г. Указ “О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования”.1 Согласно данному Указу при предоставлении кредита на сооружение жилого дома в договоре об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства квартирами, незавершенным строительством вместе с заготовленными для него материалами и оборудованием, принадлежащим залогодателю. Здание, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей могут быть предметом ипотеки только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это предприятие, здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо залогом принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Другими словами, если земля под недвижимостью арендуется, то владелец недвижимости по данному Указу не имеет права на получение ипотечного кредита. Поэтому Президентом РФ были приняты 14 февраля 1996 г. Указ ( 198 “О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под обектами недвижимости в сельской местности” и 7 марта 1996 г. Указ ( 337 “О реализации конституционных прав граждан на землю”. Указ Президента РФ ( 337 еще раз подтвердил, что владелец имеет право земельную: сдать в аренду; внести в качестве уставной доли в любую сельскохозяйственную организацию; продать организации. Владелец земельной доли не имеет право изменить ее целевое назначение; земля должна использоваться только для сельскохозяйственного производства. Земля может передаваться в аренду на срок не менее трех лет. Все земельные наделы, фактически принадлежищие гражданам РФ до 1991 г., передаются в частную собственность их владельцам бесплатно. Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. ( 293 “О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования” не решает проблему права кредитора распоряжаться кредитным договором, то есть он не способствует созданию вторичного рынка ипотечного кредитования, поэтому необходим закон об ипотеке. Предметом ипотеки не может быть часть недвижимого имущества, раздел которого в натуре не возможен без изменения его назначения (неделимая вещь), кроме квартир в многоквартирных жилых домах. Недопускается ипотека участков недр, особо охраняемых природных территорий, а также иного имущества, изъятого из оборота. Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению между залогодателем и залогодержателем. Она указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При этом оценочная стоимость земельного участка не может быть ниже его нормативной цены. К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена копия чертежа границ этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимости в пределах района (города). Согласно даному Указу Президента РФ в настоящее время создается Федеральная комиссия по недвижимому имуществу и ощенке недвижимости. Проблемы организации ипотечного бизнеса в России. Ипотечному бизнесу в РФ едва насчитавается 3 года. За это время было создано 35 специализированных ипотечных банков, которые по сути таковыми не стали. Некоторые из них успели или разориться, или в корне пересмотреть свою политику на финансовом рынке в сторону коммерческих кредитов. Банки в условиях неплатежей даже по межбанковским кредитам все больше приходят к выводу, что выдача ссуд под залог недвижимого имущества ( дело верное, эффективное и перспективное. Большинство банков в настоящее время, не являясь ипотечными, осуществляют ипотечное кредитование, а некоторые создали или создают специализированные подразделения. В 1993г. создана Ассоциация ипотечных банков и Центр ипотечного бизнеса для оказания методической и консультационной помощи Ипотечным структурам и банкам России. Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Оно как стержневая функция ипотечного бизнеса, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и прежде всего проблемы обеспечивания жильем, c другой ( снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий. Это обуславливает интерес федерального и региональных представительств к ипотеке и определяет их роль в ее развитии. Опыт развитых и развивающихся стран, ряда банков России, работающих в различных ее регионах (Москва, Санкт-Петербург, Ярославль, Иркутск и др.), показывает, что ипотечный бизнес имеет успех там, где органы государственной власти обеспечивают банкам выгодность ипотечного кредитования по сравнению с другими видами банковской деятельности и доступность кредитов для населения. Основными направлениями содействия органов государственной власти становлению и развитию ипотеки являются: защита интересов вкладчиков, заемщиков и кредиторов через разработку и реализацию нормативных актов, методических и инструктивных материалов; снижение рисков кредиторов через правительственные (органы местной власти) гарантии и систему страхования; субсидирование целевых сберегательных счетов, предназначенных на приобретение недвижимости, ее реконструкцию, ремонт; освобождение от налогов доходов по вкладам на целевые сберегательные счета; безвозмездные государственные взоносы на эти счета в пропорциях к величине сбережений вкладчиков; оплата части процентной ставки по ипотечному кредиту; вычет из суммы, облагаемой подоходным налогом, выплат процентов по ипотечному кредиту; оплата полностью или частично первоначального взноса, т.е. заемщику предоставляется сумма безвозмездно или по очень низкой по сравнению с кредитной ставкой. Сегодня многое из вышеперечисленного уже делается в России. Примером таких начинаний могут служить применяемые некоторыми из российских банков модели организации системы жилищного кредитования. Первая ( модель депозитного института, а применительно к нашим условиям ( сберегательного банка. Дело здесь в следующем. Сберегательные банки аккумулируют средства на цели ипотечного кредитования главным образом через вклады и контрактные сбережения; они же предоставляют ипотечные займы и обслуживают их: собирают регулярные платежи в счет погашения кредитов, ведут счета, работают с должниками и т. п. Сберегательные банки сами выступают в роли инвесторов, т. е. формируют за счет выданных кредитов инвестиционный портфель. Подобная модель вполне адаптирована в России и в других постсоюзных республиках. Возможная форма мобилизации ресурсов для ипотечного кредитования в соответствии с расматриваемой моделью ( система контрактных “стройсбережений”. Подобная форма получила широкое распространение в ряде западно-европейских стран (в том числе во Франции и в Германии). Специфика данной схемы ( замкнутость: в качестве источника предоставления кредитов на жилье используются только те средства, которые накоплены участниками схемы контрактных сбережений. Банки, применяющие ее (в России это пока только сбербанки), обретают возможность предоставлять кредиты на условиях лучших, нежели рыночные, ибо уровень выплачиваемых по сбережениям населения процентов у них также ниже рыночного. Модель дополняется (в целях стимулирования сбережений) различными государственными дотациями для вкладчиков (реже для банков). Ради привлечения дополнительных денежных ресурсов некоторые отделения Сбербанка России начали внедрять аналоги системы “стройсбережений”. В числе первых банков России, начавших реализацию программы контрактных сбережений, ( Ипотечный акционерный банк (ИАБ) в Москве. На базе изучения зарубежного опыта ипотеки и особенностей российской действительности ИАБ в качестве первого этапа подготовки к ипотечному кредитованию с марта 1994 г. ввел в практику целевые семейные жилищные накопительные счета (семейные счета), открываемые для своих акционеров . Цель семейного счета ( накопление денежных средств для получения ипотечного кредита на приобретение (строительство) объекта недвижимости (дома, квартиры, дачи , гаража и т. п.) . Причем наименьший период накопления средств на счете, достаточный для получения кредита, ( год. Клиент получает право на ипотечный кредит при условии накопления на счете 30 ( суммы, необходимой для приобретения недвижимости. Кредит соответственно выдается в размере 70 ( суммы под залог приобретаемого (строящегося) объекта недвижимости. Принципиальное условие выдачи ипотечного кредита ( проверка платежеспособности клиента, который может тратить на платежи по кредиту лишь треть совокупного месячного дохода семьи. Минимальный срок кредитования ( год, максимальный ( десять лет. При этом есть ориентация на льготную процентную ставку, выводимую на основе ставки рефинансирования ЦБ РФ, корректируемой исходя из реальной ситуации в экономике и из возможностей ИАБ. Согласно принятому этим банком алгоритму, деньги на семейный счет вносятся не реже одного раза в квартал и, как правило, равными долями, что обеспечивает постоянный приток средств в банк. Рублевые суммы на счете индексируют по курсу доллара, что в определенной мере защищает их от обесценения. Рассматриваемые семейные счета представляют для банков, ориентированных на ипотечное кредитование, значительный интерес. В условиях отсутствия кредитных историй заемщиков семейный счет дает возможность познакомиться с клиентом, оценить уровень его доходов, дисциплину платежей и т.д.; подобные счета позволяют также постоянно пополнять ресурсную базу банка. Клиенту же семейный счет позволяет постепенно накопить сумму, необходимую для получения права на ипотечный кредит. Концепция ипотечного кредитования с использованием схемы накопительных счетов (“сберегательных жилищных контрактов”) задействуется и Сбербанком России. Согласно этой концепции и соответствующей программе между вкладчиком и учреждением Сберегательного банка заключается жилищный контракт, содержащий условия и порядок накопления денежных средств, используемых на цели приобретения или строительства жилья, и условия предоставления льготного ипотечного кредита. Минимальный срок контракта ( год. В случае выполнения всех его условий клиент получает право на ипотечный кредит по сниженной процентной ставке и на срок, зависящий от периода накопления денежных средств. Главная проблема реализации системы стройсбережений в России ( не только и не столько высокий уровень инфляции, сколько угроза установления отрицательных рыночных процентных ставок по вкладам (ставок ниже процента инфляции). При отсутствии компенсации или дополнительных государственных дотаций вкладчику в этом случае приходится не только делать взносы для выполнения условий контракта, но и накапливать дополнительные средства для компенсации уменьшения реальной величины сбережений. В условиях отсутствия дополнительных для широких слоев населения России кредитов на приобретение жилья подобная система все же позволяет привлечь определенные дополнительные финансовые ресурсы на кредитование жилья. Однако она обладает весьма существенным недостатком: ограничивая размер привлекаемых средств только объемами сбережений прямых вкладчиков, заинтересованных в получении жилищных кредитов, она не распространяется на сбережения других, незаинтересованной, части населения, равно как и на свободные финансовые ресурсы юридических лиц. Вторая схема организации системы жилищного ипотечного кредитования называется моделью ипотечной компании. Здесь действуют иные принципы: ипотечные компании вклады напрямую не привлекают, начальные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Компании выдают ипотечные кредиты и обслуживают их, однако, выдав заем, они продают его третьему лицу ( инвестору. Продажа может осуществляться непосредственно или путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов. Вырученные средства ипотечные компании снова пускают в оборот (выпуская новые займы), а их прибыль складывается из сборов за предоставление кредитов и платежей за их обслуживание. Логика развития данной модели предполагает наличие достаточно развитого вторичного ипотечного рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты. Хотя в России такой рынок только начал формироваться, модель привлекает многие банки в связи с тем, что в принципе решает проблему дефицита долгосрочных финансовых ресурсов. Однако ключевым остается вопрос о поиске инвестора. Отдельным банкам удается решать его путем установления особых отношений с предприятиями, берущими на себя функцию инвестора. Определенный опыт подобных операций накоплен, например, у Санкт-Петербургского Ипотекобанка, который выдает кредиты сотрудникам предприятия, изначально готового выступить в качестве инвестора по этим займам. Решая жилищные проблемы своих сотрудников, предприятие заинтересовывается в подобной схеме, которая освобождает его от работы с заемщиками, да еще и дает некоторые налоговые преимущества. В литературе и практике бытует мнение, что ипотека в России не имеет необходимой правовой базы, поэтому развиваться она или вообще не может, или будет существовать в уродливых формах. Панацеей от всех бед считался долгожданный закон об ипотеке. Хотя анализ законодательной базы ипотеки и опыт работы ряда банков России показывает, что и без такого закона ипотечный бизнес может идти и развиваться. Безусловно, вышедший в свет Закон об ипотеке будет способствовать ипотечному бизнесу. Хотя опыт показывает, что новые законы не только, а часто и не столько решают действующие проблемы, но и создают их, и часто вместо стимулирования деятельности, на которую они направлены, глушат ее. Последнее утверждение можно отнести и к принятому Гражданскому кодексу РФ, и к Закону об ипотеке (пока принятого только в первом чтении). Так статья 350 п.2 Гражданского кодекса (часть1) дает право законодательно через суд отсрочить продажу заложенного имущества с публичных торгов на срок до 1 года ; статья 292 гласит, “что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника”. А в Законе об ипотеке предусмотрен залог дома или квартиры только при условии, если залогодатель и члены его семьи имеют другое помещение, пригодное для жилья, и продажа заложенного жилого дома или квартиры на публичных торгах не является основанием для выселения покупателем проживающих в этом доме или квартире залогодателя и членов его семьи. Таким образом, ясно, что законотворческая деятельность законодательных органов по ипотеке оставляет желать лучшего. В то же время одним из серьезных достижений правительства для становления ипотеки можно считать снижение темпов инфляции; ипотечное кредитование при любых условиях будет крайне затруднено, если инфляция будет выше 5-7% в месяц (в январе 1995г. она составляла 18 %, в феврале -15%, в июле-6-7(), поэтому предпринятые шаги правительства по снижению инфляции до 3 ( в месяц, возможно, дадут еще один толчок развитию ипотеки в России. В противном же случае (при запуске печатного станка), мы получим замкнутый круг, когда высокие темпы инфляции тормозят развитие ипотеки, которая, в свою очередь, выступает мощным рычагом обуздания инфляции. Выгодность для банков и доступность для заемщиков ипотечных кредитов определяется также стоимостью кредитных ресурсов для кредитора и долгосрочностью кредита. В настояшее время основными источниками кредитных ресурсов банков выступают собственные средства и межбанковские кредиты, процентные ставки по которым в зависимости от срока кредита колеблются от 140 до 210 % в год , а по валютным счетам - от 15 до 35 % в год. Если к ним прибавить процент издержек банка и риски, то получится процентная ставка по кредитам от 170 до 260 % в год. О какой ипотеке здесь можно говорить? Поэтому банкам выгодно заниматься межбанковскими кредитами, а не долгосрочными инвестициями. Однако спекуляция кредитными ресурсами на рынке межбанковских кредитов в условиях массового невозврата средств становится очень рискованным бизнесом, и банки все обращаются к долгосрочному кредитованию объектов с высоким обеспечением возврата ссуд. Такое обеспечение дает ипотека. Мировая практика ипотеки опирается в основном на два источника: накопительные (сберегательные) счета населения и эмиссия ценных бумаг на сумму ипотечных кредитов (вторичный рынок закладных). Первый источник является основным для ипотеки Германии, второй ( для ипотеки США. В России пактически отсутствует вторичный рынок ценных бумаг, тем более закладных. Банки России пошли по другому пути (более подробно система ипотечного кредитования была рассмотрена выше). Они организуют муниципальные жилищные займы, аккумулируя тем самым деньги населения для кредитования строительства и покупку их жилья через продажу жилищных сертификатов, а также других ценных или причисленных к ним бумаг. Исследования Центра ипотечного бизнеса показывают, что необходимо формировать нормальный вторичный рынок закладных как по жилому, так и нежилому фонду недвижимости. Причем, если в США этот рынок формировался сверху (по инициативе и под руководством правительства) через создание федеральной национальной ассоциации по закладным “ Фенни Мей ”, то в России этот процесс должен начинаться снизу, путем создания локальных вторичных рынков закладных под руководством местных органов власти. Началом развития этих рынков и их сегментов могут быть системы жилищных займов. Центр ипотечного бизнеса совместно с Фондом имущества г. Москвы разработал схему, в которой центральным звеном ( мини “Фенни Мей” ) должна быть Московская ипотечная компания, работающая в тесной связи с правительством Москвы и его департаментами. Примерно такая же схема жилищной ипотеки используется в Ярославле ( ярославский филиал Ипотечного акционерного банка ). Используя достаточно сложную организационную и правовую форму, обусловленную отсутствием соответствующей законодательно-нормативной базы, этот банк в конечном счете предоставил ипотечные кредиты на жилье за счет средств, привлеченных от продажи ипотечных сертификатов, обеспеченных данными кредитами. В качестве посредника, действующего на вторичном рынке ипотечных кредитов, выступила Ипотечная кредитная компания, которая стала приобретать у банка и распространять ипотечные сертификаты, обеспеченные ипотечными кредитами. Основным источником ресурсов для ипотеки современной России должны быть сбережения как заранее предназначенные для решения жилищного вопроса, так и текущие, а также временно свободные накопления предприятий, передаваемые ипотечным банкам на кредиты, обеспечивающие развитие этих предприятий. Например, строительные организации под процент ниже кредитной ставки банка дают ему свои временно свободные ресурсы для выдачи ипотечных кредитов на приобретение продукции этих организаций. Рациональное сочетание двух указанных схем получения кредитных ресурсов при активном участии местных органов государственной власти может обеспечить высокие результаты ипотеки. В процессе купли-продажи недвижимости право собственности переходит от продавца к покупателю, будь то юридическое (предприятие) или физическое (гражданин) лицо, только с момента регистрации договора купли-продажи. Описание прав собственности на недвижимое имущество составляет его титул (отсутствие на момент регистрации других собственников или претендентов на эту зарегистрированную собственость называется чистотой титула). Органы регистрации должны нести ответственность за чистоту титулов. К сожалению, такая ответственность не предусмотрена сегодня действующими законодательными актами. На практике же нередки случаи, когда предпринимаются попытки получить кредит под залог имущества людьми, которые сами фактически не являются его собственниками, или имеются другие собственники этого имущества, или, что еще хуже, когда оно приватизировано вопреки всем действующим законам. Вопросы чистоты титула особенно остро встают при сделке по земельным участкам и жилому фонду. Один из путей удовлетворительного решения ( страхование чистоты титула. Однако в России нет пока страховых компаний, которые выполняли бы или были бы готовы выполнять такие операции. Чистота титула чрезвычайно важна еще и потому, что в ипотечном кредитовании в залог идет не само недвижимое имущество, а право собственности на него. Нормальному развитию ипотеки в России мешает и нынешнее разделение процедуры регистрации сделок между органами Госкомимущества, Госкомзема, Бюро технической инвентаризации. Согласно Гражданскому кодексу РФ недвижимость ( это земельный участок и все, что с ним неразрывно связано. Стало быть, любое здание или сооружение следует рассматривать в неразрывном единстве с земельным участком, на котором оно стоит, и регистрировать сделку в целом. Высокий уровень инфляции (который наблюдался до последнего времени) и система налогообложения в России обуславливают наличие в период приватизации государственной собственности двух цен на недвижимость ( цены регистрации (или нормвтивной цены) и реальной (рыночной) цены сделки. Первая проходит во всех документах, оформляющих сделку купли-продажи недвижимости, и используется как база исчисления соответствующих налогов и платежей. Именно эту цену приходится учитывать как залоговую, так как в случае неплатежей иск к залогодателю может быть предъявлен только на эту официально зарегистрированную сумму. На рынке недвижимости фигурирует вторая цена, и не в рублях, а в долларах США. Кроме того, плата за приобретенную у физического лица квартиру должна вноситься наличными деньгами. Организация же как юридическое лицо может оплачивать сделку наличными в сумме не более пяти миллионов рублей. В этих условиях организация вынуждена заниматься переводом рублевых средств из безналичной формы в наличную, т. е. операцией, которую по действуюцему законодательству можно осуществлять только при заключении международных контрактов и т. д. Ни для кого не секрет, что, решая эти проблемы, различные риэлтерские и финансовые структуры идут на прямое или косвенное нарушение действующего законодательства. Наиболее распространенная схема взаимодействия банка и риэлтерской фирмы (это, когда последняя берет на себя все риски кредитования, оформляет недвижимость, по которой идет сделка, в свою собственность и в аренду заемщику. Заемщик оплачивает кредит или непосредственно банку, выплачивая риэлтерской организации арендную плату, включающую стоимость ее услуг по сделке, или риэлтерской организации ( в виде арендной платы, а последняя перечисляет часть ее в виде платы за кредит банку. Строго говоря, здесь нет прямого залога недвижимости, а выдаваемый заемщику кредит нельзя назвать ипотечным. Существующая практика порождена нынешней хозяйственной системой. Чтобы покончить с подобной практикой, нужно изменить ценообразование, перейти к рыночной оценке недвижимости, ввести льготную систему налогообложения на отдельные операции с ней (осбенно с жилым фондом), улучшить законодательную базу ипотеки. Серьезного внимания требует применяемый инструментарий ипотечного кредитования. В настоящее время в российских банках в подавляющем большинстве случаев действует трдиционный механизм выплаты ипотечной ссуды, который предусматривает неизменность величины процентной ставки в течение всего периода кредитования. В условиях высокой инфляции,и в условияхэкономического и политического кризиса встране, такой механизм при долгосрочном кредитовании крайне неэффективен, да и при краткосрочном кредитовании он предполагает высокие процентные ставки, а значит, и малую доступность кредитов для населения. Для России вероятно наиболее приемлемо использование индексов, основанных на процентной ставке межбанковских кредитов, которая наиболее полно отражает колебание цен на кредитные ресурсы финансового рынка. Кредиторы в этом случае могут на основе прогнозирования инфляции и реальной стоимости кредитных ресурсов корректировать ожидаемую норму прибыли, переоценивать доход заемщика и стоимость его собственности. Такой механизм применяется, например, в США, Канаде, Великобритании, т. е. в странах с относительно стабильной экономикой. Однако он требует ограничения изменений процентной ставки ипотечного кредита как на весь период кредитования, так и по отдельным его этапам, что очень важно, поскольку неопределенность кредитной ставки лишает смысла сам кредит. В США, например, корректировка процентной ставки ограничена двумя процентами от начальной ставки в течение года и шестью процентами ( в течение всего срока кредитования. Примечательно, что названные ограничения не зафиксированы ни в одном нормативном документе, тем не менее ипотечные банки и компании США соблюдают их. Кто и в каком размере установит подобные ограничения для наших финансовых структур и каков должен быть механизм контроля за соблюдением этих ограничений в современной России с ее нестабильной экодомикой? Ответа на эти вопросы пока нет, да, похоже, никто его и не ищет. Институтом экономики города в США разработан специально для России инструмент ипотечного кредитования с регулируемой отсрочкой платежей (ИРОП). Речь идет о применении двух различных процентных ставок. Одна призвана обеспечить прибыльность кредитных операций для банка, другая ( сделать кредит доступным для заемщика. Первая более высокая (так называемая контрактная) определяет тот размер платежа, который сделал бы кредитование рентабельным для банка и который клиент должен был бы в принципе выплачивать банку; величина данной ставки рассчитывается на основе процентной ставки на межбанковском рынке кредитов (к нему приплюсовывается фиксированная банковская надбавка), т. е. исходная процентная ставка по ИРОП устанавливается на насколько пунктов выше ставки процента на межбанковском кредитном рынке. Это превышение остается постоянным на протяжении всего кредитного периода. Таким образом, фактическая ставка изменяется вслед за ставкой по межбанковскому кредиту, что обеспечивает кредиту фиксированный доход. Эта контрактная ставка, по которой надлежит оплачивать кредит заемщику. В действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делает по другой, более низкой ставке, называемой платежной. Разница между контрактой и платежной ставками регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика пересчитывается каждые три месяца на сумму, связанную, во-первых, с изменением межбанковской процентной ставки, и, во-вторых, с одновременным пересмотром баланса кредита , т. е. разницы между суммой задолженности заемщика и величиной его фактических выплат, которая добавляется к непогашенной сумме долга. Возникающая таким образом задолженность заемщика оформляется на основной срок кредита как новая сумма кредита, выданного под новые контрактную и платежную ставки. В итоге платежи по полной (контрактной) процентной ставке взимаются на более позднем этапе погашения кредита с расчетом на то, что заемщику будет легче их выплачивать благодаря увеличению его доходов (хотя бы и номинально, например, в результате инфляции). Кредиты с регулируемой отсрочкой платежей впервые стал выдавать Мосбизнесбанк (в мае 1994 г.). Ныне схемой ИРОП заинтересовался еще ряд банков, причем, как показывают расчеты, уровень кредитного риска при ее применении вполне приемлем. Многие специалисты считают, что механизм ИРОП, основанный на межбанковской ставке процента, практически полностью исключает для банка риск процентной ставки. Однако задействование ИРОП требует доступного и абсолютно надежного показателя ставки по межбанковским кредитам. К тому же использование кредитных инструментов с индексацией основной суммы долга (когда основные выплаты по кредиту переносятся на более поздние сроки кредитного периода) сопряжено с проблемами роста кредитной задолженности и “негативной амортизации”, что увеличивает риск ликвидности. Речь идет отом, что на протяжении определенного периода времени приток наличных средств в банк может оказаться недостаточным по сравнению с величиной аналогичных платежей по требованиям вкладчиков (в том числе платежей по процентам). Риск ликвидности обычно выше для тех банков, пассивы которых сконцентрированы в краткосрочных депозитах, а активы ( в долгосрочных кредитах. Характерно, что банки, применяющие вариант ИРОП или другие алгоритмы ипотечного кредитования с индексацией суммы основного долга, оказываются перед проблемой ликвидности чаще, чем банки, подобные схемы не использующие. Дело в том, что перенос части платежей по кредитам на конец кредитного периода можно принять за предоставление банком кредитов большего размера тем же заемщикам (причем банк не имеет возможности контролировать предоставление “дополнительных” кредитов). В течение всего срока, пока накапливается кредитная задолженность по индексируемым ипотечным кредитам (т. е. сохраняется “негативная амортизация”), банк обязан выплачивать клиентам проценты по вкладам, тогда как его собственный доход в виде процентов может поступить лишь позднее, т. е. банк недополучет в данный момент процентный доход. Сказанное характерно для всех ипотечных кредитов, предполагающих отсрочку платежей. Поэтому банкам рекомендуется держать в индексируемых кредитах лишь небольшую часть своих активов, особенно в первые годы после начала погашения ссуд по данной схеме кредитования. В последующие годы проблема ликвидности решается автоматически ( за счет поступления крупных платежей по выданным ранее ссудам, компенсирующих минимальный приток средств в виде платежей по кредитам, предоставленным недавно. В общем проблема ликвидности напрямую связана с моделью жилищного кредитования. При этом для разных участников данного процесса она проявляется по-разному. Так, если для депозитного института риск ликвидности может стать серьезной угрозой, то для ипотечной компании, которая продает выданные кредиты, он просто отсутствует: компания не привлекает вкладов, а финансирует свои активные операции за счет вырученных от продажи займов средств. Индексационные инструменты позволяют повысить доступность кредита для заемщика, в особенности в сравнении с кредитами с фиксированной ставкой процента или с переменной его ставкой (степень доступности в данном случае трактуется как размер кредита, который банк может предоставить одному и тому же заемщику при различных схемах кредитования). Схематично это можно представить следующим образом. Стараясь избежать кредитного риска, банк определяет размер кредита исходя, например, из того условия, что размер платежа не должен превышать определенную долю дохода заемщика (скажем 30 (). В этом случае снижение процентной ставки по кредиту со 140 ( (ставка по кредиту с изменяющимся процентом Сбербанка России в 1994-1995 гг.) до 30-35 ( (ставка с привязкой кредита по курсу доллара США), или до 26 ( (ставка ярославского филиала ипотечного банка), или до 5-10 ( (ставка ИРОП) позволяет существен »
